Extraits de textes de loi concernant les syndics 

La loi du 10 juillet 1965

Cette loi, plusieurs fois modifiée, complétée par le décret du 17 mars 1967, lui-même modifié en conséquence, régit toute propriété immobilière bâtie appartenant à plusieurs personnes physiques ou morales à qui sont attribués des lots privatifs, ayant la qualité de "copropriétaires". 


La loi institue et régit une forme de personne morale particulière, le syndicat des copropriétaires, dont chaque copropriétaire est membre, chargé de la gestion des parties communes. Celles-ci, de même que les lots privatifs sont définis par l'état descriptif de division, document fondateur de chaque copropriété. 


La loi prévoit également la possibilité de créer à l'intérieur d'une copropriété composée de plusieurs bâtiments des syndicats secondaires, dotés d'une personnalité morale autonome et ayant pour objet la gestion d'une partie des bâtiments. 


Elle prévoit enfin la possibilité de créer des unions de syndicats, appartenant ou non à un même ensemble immobilier, ces unions constituant elles-mêmes une forme de personne morale particulière à statuts particulièrement libres. 


Une grande modification est intervenue avec la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbain). 


Les modifications les plus récentes de la loi sont celles introduites par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat, n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, et la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages. 

 
Le décret du 17 mars 1967

Ce décret, plusieurs fois modifié, définit les modalités d'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 


Il a été modifié comme suite aux modifications introduites dans la loi par la loi "SRU" par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. Le texte inclut les modifications, et mentionne pour chacune la date d'application : immédiate, au 1er septembre 2004 ou au 1er janvier 2005.

 
La loi du 13 décembre 2000 dit loi SRU

Les modifications ne sont pas anodines, et vont changer en profondeur de nombreux aspects du fonctionnement des copropriétés.

1) Gestion des copropriétés

  • Tenue de l'assemblée dans les six mois du début de l'exercice pour voter le budget prévisionnel ;
  • Généralisation de la gestion par provisions sur budget ;
  • Harmonisation des comptabilités d'un syndic à l'autre, qui devront se conformer à " des règles comptables spécifiques fixées par décret ";
  • Obligation pour le syndic de soumettre au vote de l'assemblée les comptes du syndicat et leurs annexes ;
  • L'assemblée des copropriétaires, qui pouvait arrêter " un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical 
  • L'assemblée des copropriétaires, qui pouvait arrêter " un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ", peut dorénavant arrêter à la même majorité - celle de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires);
  • Un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
 

2) Modification des prises de décisions

  • Modification importante de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : les décisions relevant de cet article (c'est à dire celles qui ne relèvent pas d'autres articles et notamment des article 25 et 26) sont désormais prises à la majorité des voix " exprimées " des copropriétaires présents et représentés ; autrement dit, les abstentions ne jouent plus comme des votes contre la résolution proposée ;
  • Possibilité pour les assemblées de copropriétaires d'adopter des décisions relevant de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) à la majorité de l'article 24 modifié (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) en revotant au cours de la même assemblée si au premier vote la résolution proposée a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ;
  • Les décisions pour la pose de compteurs d'eau froide divisionnaires pourront être prises à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires avec la possibilité d'un second vote comme indiqué ci-dessus) ;
  • Une nouvelle dérogation est créée à la règle de l'unanimité de l'article 26 pour l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, mais qui est nécessitée dans le cadre d'une restructuration entrant dans le champ d'application de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville ;
  • Le statut des unions de syndicats, leurs règles de fonctionnement et les modalités d'adhésion ou de retrait sont remontées dans la loi alors qu'elles n'étaient définies que dans le décret d'application.
 

3) Dispositions favorisant l'adoption du mode de gestion coopératif

  • En cas d'adoption du mode de gestion coopératif, dans lequel le syndic est élu par les membres du conseil syndical, est choisi parmi ceux-ci et exerce de droit les fonctions de président de ce conseil ;
  • Les décisions d'adoption ou d'abandon du mode de gestion coopératif relèvent désormais de la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires avec la possibilité d'un second vote comme indiqué ci-dessus) et non plus de la double majorité de l'article 26 (la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires).
 

4) Le compte bancaire

  • L'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat sera de droit, sauf vote explicitement contraire de l'assemblée, cette possibilité n'étant ouverte bien entendu qu'aux syndics professionnels.
     
 

5) Le carnet d'entretien d'immeuble

  • Mise en place obligatoire au plus tard au 1er juin 2001 d'un carnet d'entretien de l'immeuble ou ensemble immobilier " conformément à un contenu défini par décret " et communication obligatoire aux candidats acquéreurs d'un lot.
 

6) Le recouvrement des charges impayées facilité

  • " Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire " !